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地产市场需要一场存量盘活要主动戳穿泡沫

来源: 作者: 2019-05-14 21:36:25

地产市场需要一场存量盘活 要主动戳穿泡沫

近,中国社科院城市发展与环境研究所等发布《房地产蓝皮书》,并认为今年全国房价仍面临较大上涨压力。数据显示,上半年全国房地产开发投资36828亿元,同比增长20.3%,上半年全国商品房销售额33376亿元,同比增长43.2%,似乎为唱多者提供了数据佐证。

目前房市传导出的诸多上涨理据带有典型的路径依赖,即看空者屡屡败北和房市充沛着诸多非市场因素,让市场非理性地认为,之前的土地城镇化是为人口城镇化储备资源,随着新型城镇化以人口为主导,大量人口开始向城市集聚会让房市走出任何经典的房地产周期,而迎来新一轮非市场因素主导的上涨周期。

不过,基于市场逻辑解析房价走势的诠释力不足。当前对房价走势近乎癫狂的预期,可能反映的是的盛宴。房子的单边上涨周期,根因在于遏制房价过快上涨有时候用力不当。

为典型的是,将调控重点放置在需求管理,有了限购等政策,但房市却出现了一方面空置率高企,存量房待价而沽、坐地生财;一方面类似于6月钱荒,近年来房市始终受困于市场不缺房的房荒中。换言之,市场不缺房,一则源自中国住房自有率是国际上的之一,一则是有限供给,即房市始终面临着存量房沉淀问题,大部分城市拥有两套房以上者众多,而通过限购既抬高多套房者交易成本,又通过收紧开发商正规融资渠道等影响新增需求,进而无形中为存量房持有者、开发商提供了坐地生财的空间,同时化地方政府土地出让收益。

所有这些因素作用于楼市就是,在真实通胀压力高企下,房产成为居民寻求财产安全的主要手段。而一旦居民把房产作为对冲通胀等的实物储备手段,即便采取任何严厉措施收窄房企融资渠道,经济金融乃至社会资源都会决堤般地流向房市,终导致货币信贷资源的空转,整个经济日益虚拟和泡沫化。

鉴于此,6月不缺钱的流动性事件,透射出制造金融市场出现的流动性黑洞,主要集中在两大领域:一是大量金融资源投资于难以产生现金流的项目,出现债务滚动发展,并在借新换旧中,巨额地方和企业负债是喂不饱的状态;一就是房市,即巨额的投资和土地财政使地方政府愈发倚重于土地溢价,而地价与房价的互动上涨,使要维持高房价和整个经济高负债,必须投入大量货币流动性维系房价泡沫,房市终变成了喂不饱的吞钱机器。

因此,要有效盘活货币信贷和财政存量,首当其冲的就是盘活房地产存量,推动楼市政策调整,即可出台降低房市交易成本的改革和政策,引导存量和增量入市,主动戳穿地产泡沫。否则,若要维系地产泡沫,不仅盘活存量将很可能事与愿违,而且房价泡沫将难以为继,终就如同狼来了,等市场接受房价预期上涨,狼就真的来了,而且是以断点均衡的巨大冲击,让人猝不及防。

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